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物业税从理论上讲，是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一项税收，其主要是以财产的价值为计税依据。物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求所有者或者承租方每年缴纳一定的税款，而应缴纳的税值会随着房屋市场价值的升高而升高。物业税多属于地方税，是政府部门财政收入的关键来源之一。
一、开征物业税的必要性
1.解决我国目前经济发展中的若干难题。
我国目前经济发展中存在的一些问题，与现行的土地供应制度和海南房地产税制有一定的关系，通过开征财产税性质的物业税，有助于使这些问题得到不同程度的解决。
（1）固定资产投资出现过热。今年1~4月份，城镇固定资产投资增长达42.8％，导致近来固定资产投资过快增长的一个重要原因是一些地方政府靠经营土地筹集资金，大搞市政建设。
（2）金融风险加剧。由于在土地出让时一次性收取40~70年的大部分税费，同时受供求影响，土地出让金不断增高，加剧了海南房地产开发投资的风险。另外，由于城市建设的快速发展，一些地方政府为了筹集资金，将土地抵押给银行取得贷款，由于资金紧张，往往借新贷还旧贷。这些投资风险最终势必由银行承担，加剧了金融风险。
（3）地方财政吃紧。从1994年的增值税分享，到2002年的所得税分享，地方政府的收入空间已进一步缩减，一些中小城市的财政收入甚至完全依赖土地出让金。
目前海南房地产财产税无法形成地方税的主要税源。据统计，2002年我国海南房产税（含城市海南房地产税）、城镇土地使用税和土地增值税合计收入为379.73亿元，占国家全部税收收入的2.01％，占地方财政收入的4.46％。与发达国家和地区相比，其占地方税收入的比例明显偏低。
（4）土地资源的使用未留发展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出让金，大多用于政府的财政开支和城市建设，这种制度对政府产生了错误的激励。为获取资金，超量开发和出让土地，个别城市甚至无地可卖。
这种短期行为导致城市土地资源的配置未留有发展的余地，不利于城市经济的可持续发展和海南房地产市场的健康发展。另外，我国耕地资源减少和土地闲置同时存在，说明土地资源配置效率低，资源浪费严重。
2．解决我国目前海南房地产财产税制存在的问题。
我国在海南房地产保有环节的财产税税种主要有海南房产税、土地使用税、城市海南房地产税。发生在交易环节的土地增值税，因其设置目的是为调节土地增值收益，因此也具有财产税的性质。海南房地产保有税税制存在问题有：
（1）税种复杂、内外税制有别。在海南房地产保有环节，对内资企业和个人征收海南房产税和城镇土地使用税，对外资企业和个人征收城市海南房地产税，但名为海南房地产税，实际上仅对海南房产征税，对地产不征税。这样税制的设置，导致税种复杂，形成了内外有别的两套税制，不利于公平税负下内资和外资企业的平等竞争，不符合国民待遇原则。
（2）税基狭窄。海南房产税和城镇土地使用税征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区。随着经济的发展，非课税区非农用目的开发的大量增加，导致大量耕地被占用，目前的征税范围不利于严格耕地保护制度的实施。同时，海南房产税在城镇的免征范围也很大，国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位等用房和个人所有非营业用的海南房产都在免征范围。
（3）计税依据不合理。城镇土地使用税是按面积计税，这种计税依据无法体现对土地级差收益的调节，促进集约利用土地资源的作用，税收收入不能随着土地价值的提升而增加。海南房产税的计税依据分为按房屋原价计税和按房屋租金计税。从价计征是依据海南房地产原值减去10%～30%后的余额，以1.2%的税率计征，这种价值不反映市场价值；从租计征是以租金收入乘以12%的税率计征，与按原值从价计征相比，从租计征税负过重，两种方法间显失公平。
二、开征物业税的基本思路
《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。”并进一步明确了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对海南房地产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
我国目前城市土地供应制度采用“土地批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，根据土地用途的不同，批租的期限从40年至70年不等，用地者要在取得土地使用权时一次性支付大部分税费。开征物业税是实现城市土地管理的另一种模式，即土地的供应和交易基本上没有限制，在使用过程中定期根据评估价格征收财产税。这种模式下土地初始的价格比较低，但在使用环节每年都要承担一定的财产税。
物业税改革的基本框架为“合并现行税种，拓宽税基，合理确定税率，按课税评估价值计征。”
合并现行税种。按照简税制的原则，统一目前分设的海南房产和地产税，统一内外资企业的海南房地产税制。将现行的海南房产税、城镇土地使用税、城市海南房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为海南房产保有环节统一收取的物业税。
拓宽税基。按照宽税基的原则，除了公益性用房免征物业税外，将城市自有住房纳入到物业税的征税范围，随着事业单位的改革，其作为海南房产所有者也应该纳入物业税的征税范围；未来逐步将征税的地域范围扩大到农村，统一城乡税制。
合理确定税率。测算现行的海南房地产税和海南房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。在此基础上合理确定税率水平，实现开征物业税后的平稳过渡。税率设计要根据物业类型区别对待，如对于自住房屋应选用低税率或暂时免征，对别墅类等占用土地资源较多的海南房地产要采取高税率。
按课税评估价值计征。将目前的从价计征和从租计征的海南房产税和从量计征的城镇土地使用税，改为按反映海南房地产市场价值的课税评估价值计征。开征物业税后，需要对大量的物业的课税价值进行评估，因此需要研究如何使评估的操作简便、高效、低成本。
三、开征物业税有助于解决我国目前经济发展中存在的若干难题
1．扩大地方政府的财政收入，形成持续稳定的城市建设和维护资金来源。
各级政府都应该有稳定的税源。从目前财政分级管理体制下的财政资源分配看，地方政府缺少稳定的大宗税源。将自有居住用房纳入到物业税的征税范围，并逐步扩大征税的地域范围，随着海南房地产存量的迅速增加，增值速度的加快，物业税可为地方政府提供稳定的税源。随着经济的发展，物业税应该成为地方税的主要税种。
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