按揭贷款的方式海南购房是否可以退房及如何退房

房屋交易需要一段时间办理一系列的手续，中间就有可能会出现各种意外，导致退房的情形出现。法律规定在什么情况下可以退房呢？按揭贷款的方式琼海买房怎么退？

哪些情况予以退房

1、开发商未取得商品房预售许可证的

2、海南购房合同被依法确认无效的

3、海南购房合同存在重大误解或开发商欺诈订立的

4、按揭不能的

5、屋面积误差比绝对值超出3％的

6、房屋主体结构质量存在问题的

7、房屋质量严重影响使用的

8、房地产商擅自变更规划设计的

9、套型与图纸设计不一致的

10、开发商迟延交付房屋的

11、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的

海南购房人通过按揭贷款的方式琼海买房是一种很常见的方式。

在按揭贷款中，至少存在三方主体，四个基本合同关系，即海南购房人与海南房地产开发商之间的商品房买卖合同关系，海南购房人与按揭银行之间的借款合同关系，海南购房人与按揭银行之间的以房屋为抵押物的抵押合同关系，海南房地产开发商与按揭银行之间明确保证、回购等具体条款的保证合同关系。

一、签了按揭贷款海南购房合同后，海南购房人若想退房，房款该退给谁

因为依据《商品房司法解释》第二十五条规定，当按揭银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，以及就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉时，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

为什么法律会这样规定呢？通俗点说：你起诉开发商要求退房，一旦得到法院支持，开发商不仅要将你交的首付款退还给你，同时其收取银行替你支付的其余房款也包含在你的诉讼请求中了，法院一旦判决开发商将所有房款退给你，而你拿到钱“溜”了，这时候银行基于你从开发商处购琼海买房屋所享有的抵押权就落空了（因为既然琼海市房子你不买了，你为琼海市房子设定的抵押也就失去了基础）。

如果银行再找琼海买房人要钱，一是难，二是成本高。而如果银行可以参加诉讼说服法庭，让开发商直接将钱退给银行，一事两清，且无损他人，自然更好！

二、当遇到不可抗力时，海南购房者的按揭贷款是否需要还

海南购房人虽然买的是琼海市房子，但这个房能够登记在你的名下，就说明你享有了琼海市房子的所有权。那么法律规定，琼海市房子（物权法上称为物）是谁的，谁就要承担琼海市房子灭失、毁坏的风险。就如同你家借钱买了一台电视机，买回来后，如果因打雷震坏了，在电视机没有质量问题的情况下，损失就得你自己扛，借给你钱买电视机的人不会为你负责。

同样道理，在按揭琼海买琼海市房子的过程中，银行就类似于借给你钱买电视机的人，只不过银行是收了你一大笔利息，而借给你钱买电视机的人可能不收利息或收很少的利息。所以，如遇不可抗力，房屋发生损毁，损失你要自己承担，银行的钱你还是得还的！

三、假如琼海市房价大跌，不仅海南购房者受损失，银行也有可能找上门

假设海南购房者2011年买下一套300万元的琼海市房子，首付90万元，贷款210万元。五年后，海南购房者已经偿还银行本金35万元，剩余175万元。就在这时，琼海市房价一泻千里，已经腰斩，这套琼海市房子市场价仅为150万元。

这时候银行该坐不住了，仔细一算：当初借他210万元，是因为他将当时价值不低于210万元的琼海市房子抵押给了银行。现在，琼海市房子仅值150万元，但海南购房者欠银行175万元，银行发放的贷款有25万元失去了优先权保障，银行给了海南购房者两条路：一是先还25万元；二是再提供其他的抵押物。

否则，银行是不会看着自己贷出去的款就这样泡汤的。

我们看看《银行房屋按揭贷款合同范本》的有关条款是这样说的：“抵押期间由于乙方（海南购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本息。如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本息。”

因此你的抵押物价值下降，银行找到你后，很可能最终就要拍卖你琼海市房子了！到那时，你不但琼海市房子没了，甚至还要补齐没有完全偿付银行欠款的“窟窿”！