海南购房解读——房屋买卖哪些情况合同无效

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房屋买卖哪些情况合同无效 海南买房，琼海独特的热带海滨气候和优良的人居环境，成为全国度假、养老的最佳第二居住地。

(一)签约人不合法，合同无效

合同生效的一个重要条件就是合法签约人，无条件签约人主要有以下几种常见情形：

1、未成年人、精神病人签合同，若监护人不追认，则无效。

未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，其签署合同需监护人代为签署。

2、无委托公证或伪造委托公证，擅自替他人签合同，合同无效。

委托他人签订合同，需委托人本人到公证处办理委托公证，受托人携带公证书办理房屋交易手续。

(二)合同内容不合法，合同无效

合同成立的必要条件之二，就是合同内容要符合法律规定，不侵害他人、国家、社会公共利益。

1、买卖小产权房、违章建筑等违规琼海市房产，合同无效;

房屋买卖的大前提，就是琼海市房产符合法律规定，受法律保护。以集体所有土地上违规建造的小产权房为例，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

2、恶意串通转移琼海市房产，损害第他人利益的，合同无效;

转移琼海市房产，需共有权人同意，且不能损害社会利益和国家利益。

(三)不能如实反映双方意愿，合同无效

在琼海市二手房买卖过程中，常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景，就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同，而这样的合同一般会被判定为无效合同。

1、签约时，业主已婚，产权人是本人，配偶不在场的业主需要填写《已婚财产出售声明》并且须客户在声明书上签名并按指模确认。

2、签约时，业主已婚，产权是夫妻共有，配偶不在场的有两种情况：

业主需要填写《已婚共同财产出售声明》，客户须在声明上签名并按指模确认，且《房屋买卖及居间合同》补充约定上须约定业主配偶前来在《房屋买卖及居间合同》上补签名的时间(时间最长不能超过5个自然日)或办出对甲方代为办理出售个人份额的公证委托书时间(时间最长不超过7个工作日)。

如业主配偶明确需办理公证委托书，则签约现场不宜填写合同签署日期，以保证委托公证书的时效性，办理出委托公证书之日再填写签署日期。

海南琼海楼盘卖点：琼海的定位是“田园城市”，这意味着不会有繁华的景象出现，环境生态宜居。且琼海民风淳朴，当地的治安相对其他市县要好，这对于老年人来说，或许尤为重要。虽然城市配套不及海口三亚，但也算是该有的都有，空气没有海口湿黏，夏季也没有三亚炎热，但是琼海作为海南东部的市县，每年都有台风“光顾”，而它的道路排水状况迟迟没有改善，每每台风一来，多处路段会出现“海景”。但目前相关部门似乎已经意识到了这点，正在着手改善。另外一点，引用在琼海居住了一段时间的外地人原话：“琼海的雨量多，湿度大。”，琼海市新房。

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