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你听说过楼面价吗？楼面积和琼海博鳌镇房价究竟是不是一个意思？， 博鳌镇买房，海南岛博鳌镇的房子都是无价的，我们买的是环境，是空气。更何况是附带着各种美的房子。
很多打算博鳌镇买房的人都觉得海南房价还是比较高的，生怕自己买了之后海南房价下跌。于是博鳌镇买房的时候，琼海博鳌镇购房者都有自己的一杆秤那就是我打算买的博鳌镇房子究竟值不值得。在海南房价成本中，楼面价就是其中一部分重要因素。那么什么是楼面价？楼面价和海南房价之间有什么关系？
什么是楼面价？
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率；规划建筑面积＝土地面积×容积率；容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
例如，拍卖的土地面积为13145平方米，容积率为3.2，最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。
楼面价与海南房价有什么关系呢？
一般来说，海南房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内琼海博鳌镇房产的市场价值。即海南房价：土地价格＋建筑物价格，是海南房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
同事海南房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
据推算，土地成本占海南房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。
楼面价格和销售价格有什么关系？
楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律。
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低海南房价不一定低！如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，海南房价也会对应拉高。
最终海南房价如何要看整个海南房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润，因此关于海南房价和楼面积价之间的关系，要通过具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围是多少！
博鳌镇养老楼盘推荐
1、清庭： 均价7800元/㎡，清庭位于琼海市 银海路北侧，下高速路口，产权年限住宅70年、酒店式公寓40年。
2、金色港湾： 均价15700元/㎡，位于海南省琼海市博鳌镇海滨旅游区。
3、万泉·山水绿都： 均价12500元/㎡，万泉·山水绿都位于琼海市嘉积镇善集路北三进(安记鸡饭店斜对面)。
4、水清木华万泉印象： 均价15000元/㎡，项目地址：琼海市人民路359号。
5、京博雅居： 均价6700元/㎡，京博雅居位于海南省琼海市人民路490号（电力城对面往南500米），生活配套有综合商场：南门市场、人人乐超市、宝真购物广场、百佳汇超市、国美家电等。
6、琼海椰海雅苑： 均价11500元/㎡，琼海椰海雅苑位于椰海雅苑位于琼海市人民路488号，容积率1.80。
7、焱方花园酒店： 均价7888 元/㎡，焱方花园酒店位于琼海市嘉积镇人民路488号焱方花园，
8、御泉水乡： 均价26450元/㎡，御泉水乡位于海南琼海官塘市官塘大道北侧，生活配套有 温泉水上乐产权式酒店、温泉村、企业会所、空中休闲花园等高端配套。
9、碧桂园东海岸： 均价17000元/㎡，项目地址：琼海市博鳌滨海大道9号。
10、信达银海御湖： 均价6500元/㎡，楼盘地址：海南省琼海市中心金海商住区（银海度假中心原址）。
博鳌镇独占优越自然资源的环境下，博鳌镇是不是具有投资价值？答案是肯定的。什么样的房子会在十年后可以高价出售？促使这个楼盘产生高价差的因素，必定是这个楼盘的独有资源，因为占据资源优势才能在二手房市场拥有溢价权利。
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